주택 취득세 계산기

잔금 전, 취득세부터 손에 잡히게

내 집 마련의 마지막 관문은 잔금과 등기입니다. 이때 집값과는 별개로 목돈이 한 번 더 빠져나가는데, 그중 가장 큰 항목이 바로 취득세입니다. 대출 한도와 이사 비용까지 빠듯하게 맞춰 둔 상황에서 취득세를 빠뜨리면 잔금일에 낭패를 볼 수 있습니다. 이 계산기는 매물 가격과 전용면적만 넣으면 취득세 본세에 지방교육세·농어촌특별세까지 더한 '실제로 통장에서 빠져나갈 금액'을 즉시 보여줍니다. 세 세목을 매번 따로 계산해 더할 필요 없이 합계 한 줄로 확인되므로, 부동산 앱의 매물 가격을 그대로 옮겨 넣어 보면 됩니다. 후보 매물이 여럿일 때 각각의 세 부담을 나란히 비교하며 자금 계획을 세우는 도구로도 쓸 수 있습니다.

왜 취득가액과 전용면적, 두 값이면 되나

입력이 단 두 칸인 데는 이유가 있습니다. 매매로 주택을 살 때 취득세의 과세표준은 실제로 지불한 취득가액(신고가액)이라서, 감정가나 공시가격이 아니라 계약서에 적힌 금액을 그대로 넣으면 됩니다. 재산세나 종합부동산세가 공시가격을 기준으로 삼는 것과 달리 취득세는 산 값 그 자체가 기준이라는 점이 특징입니다. 간혹 세금을 줄이려고 실제보다 낮게 적는 이른바 '다운계약'을 떠올리기도 하지만, 이는 명백한 불법이고 적발되면 가산세와 과태료로 오히려 손해가 크니 계약서 금액을 그대로 넣는 것이 원칙입니다. 나머지 한 칸인 전용면적은 세율이 아니라 농어촌특별세가 붙는지 여부를 가릅니다. 85㎡가 이른바 국민주택 규모의 경계선이어서, 이 값을 넘느냐 마느냐로 총액이 달라집니다. 취득가액을 키우면 6억·9억 경계에서 세율이 자동으로 바뀌고, 면적 스텝을 85㎡ 위아래로 움직이면 결과표의 농특세 줄이 켜졌다 꺼지는 것을 눈으로 확인할 수 있습니다.

숫자로 풀어보기: 7억5천만원·전용 100㎡

실제 숫자로 확인해 보겠습니다. 취득가액 7억5천만원, 전용면적 100㎡인 아파트를 산다고 가정합니다. 이 가격은 6억 초과 9억 이하 구간이라 하나의 고정 세율이 아니라 가격에 비례해 오르는 누진 방식이 적용되고, 7억5천만원에서는 취득세율이 정확히 2%가 됩니다. 전용 100㎡는 85㎡를 넘으므로 농어촌특별세도 함께 붙습니다. 세 항목으로 나눠 보면 다음과 같습니다.

집값의 2%로 보이던 세금이 부가 세목까지 더하면 1,800만원, 즉 취득가액의 약 2.4%에 이릅니다. 취득세 본세만 보고 예산을 잡으면 지방교육세·농특세만큼 매번 모자라게 되는 셈이라, 처음부터 세 항목을 합한 총액으로 잡는 것이 안전합니다. 만약 같은 집이 전용 84㎡였다면 농특세 150만원이 빠져 1,650만원이 됩니다. 비슷한 가격의 매물을 두고 고민한다면 국민주택 규모(85㎡ 이하)인지부터 확인하는 것이 유리하고, 계약 전 후보를 좁힐 때 이 면적 한 끗 차이가 의외로 크게 다가옵니다.

취득가액대별 실제 세액 비교

가격이 커질수록 세율 구간이 바뀌기 때문에, 대표 가격대의 총 취득세가 어떻게 뛰는지 미리 감을 잡아두면 좋습니다. 아래는 각 가격대의 합계 세액을 정리한 것으로, 같은 가격이라도 전용면적 85㎡ 초과 여부로 갈리는 금액을 함께 표시했습니다.

6억에서 9억으로 가는 구간의 세율은 계단이 아니라 완만한 경사여서, 표에 없는 중간 가격은 계산기에 직접 넣어야 정확합니다. 예컨대 8억원이면 세율이 2%보다 조금 높은 값으로 매겨집니다. 표에서 눈여겨볼 점은 6억을 기점으로 세 부담이 급격히 커진다는 것입니다. 4억에서 6억으로 2억이 오르는 동안 총액은 220만원가량 늘지만, 6억에서 9억으로 3억이 오르면 총액은 2,000만원 넘게 뜁니다. 예산이 6억 언저리에 걸쳐 있다면 세금까지 감안해 상한을 정하는 편이 좋습니다.

결과판에서는 이 두 경계를 보라

결과를 읽을 때는 두 개의 경계선에 주목하세요. 첫째는 세율을 결정하는 6억·9억 경계입니다. 상단 배지에 뜨는 취득세율이 입력한 가격이 어느 구간에 속하는지 알려주는데, 6억을 살짝 넘기면 1%에서 누진이 시작되고 9억을 넘기면 3%로 고정됩니다. 6억 이하 매물이라면 세율은 1%로 일정하니 면적만 신경 쓰면 됩니다. 둘째는 농특세를 결정하는 85㎡ 경계입니다. 결과표의 농어촌특별세 줄이 0원인지 아닌지가 여기서 갈립니다. 두 경계 근처에 걸친 매물이라면 총액이 몇 백만원씩 흔들리므로, 계약서에 도장을 찍기 전에 정확한 값을 넣어 확인하는 편이 안전합니다.

취득세만 준비하면 끝일까

실제 매수 과정에서는 취득세 외에도 함께 나가는 돈이 있습니다. 중개보수, 소유권 이전 등기를 대행하는 법무사 비용, 등기 시 매입하는 국민주택채권 등이 대표적입니다. 이 계산기는 세금 세 항목만 다루므로, 잔금 계획을 세울 때는 여기에 이런 부대비용을 더해 여유 있게 잡는 것이 좋습니다. 취득세는 취득일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)로부터 60일 안에 신고·납부해야 하며, 대개 등기를 맡은 법무사가 잔금·등기와 함께 처리합니다. 다만 생애최초·신혼부부 감면처럼 신고 단계에서 따로 신청해야 하는 항목이 있다면, 대행을 맡기더라도 본인이 대상임을 미리 알려 두어야 빠뜨리지 않습니다.

이 계산기가 담지 못하는 경우

이 계산기는 무주택자가 집 한 채를 사는 1주택 유상취득 표준세율만 반영합니다. 이미 집이 있는 상태에서 추가로 취득하는 다주택 중과세율(8·12%), 증여나 상속으로 받는 무상취득, 생애최초·신혼부부 감면은 반영되지 않으므로 해당한다면 실제 세액이 크게 달라집니다. 주거용 오피스텔도 취득 시점에는 주택이 아닌 건축물로 과세돼 위 표와 다릅니다. 구간별 세율이 그렇게 설계된 배경은 2026 주택 취득세율 총정리에서, 감면 요건과 한도는 생애최초·신혼부부 취득세 감면 조건에서 더 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 취득세는 시가 기준인가요, 공시가격 기준인가요?

매매로 살 때는 실제 거래한 취득가액(신고가액)이 과세표준입니다. 재산세·종합부동산세가 공시가격을 쓰는 것과 달리, 취득세는 원칙적으로 실제 산 금액을 기준으로 계산합니다.

Q. 전용면적 85㎡가 왜 중요한가요?

전용면적 85㎡ 초과 주택에는 농어촌특별세 0.2%가 붙고, 85㎡ 이하는 이 세목이 비과세됩니다. 같은 취득가액이라도 면적 한 끗 차이로 총 세액이 달라질 수 있습니다.

Q. 다주택자도 이 계산기로 확인할 수 있나요?

아니요. 이 계산기는 1주택 표준세율만 반영합니다. 다주택 취득 시 적용되는 중과세율은 별도라 실제 세액이 크게 달라지므로 관할 시군구나 위택스에서 확인하세요.