DSR 대출한도 계산기

전세 만기를 앞두고 대출 여력이 궁금할 때

전세 재계약이나 내 집 마련을 앞두고 "지금 소득으로 대출이 얼마나 나올까"가 궁금해지는 순간이 있습니다. DSR은 신규 대출 하나만 보는 것이 아니라 신용대출·카드론·자동차 할부까지 보유한 모든 빚의 원리금을 소득과 견주는 차주단위 규제라, 소득과 기존 대출을 함께 넣어야 현실적인 한도가 나옵니다. 특히 이미 다른 대출이 있는 사람일수록 머릿속으로 어림한 금액과 실제 규제 한도의 차이가 커서, 미리 확인해 둘 실익이 있습니다. 은행에 가기 전 이 계산기로 두 값을 넣어 보면 규제 안에서 신규로 빌릴 수 있는 원금의 대략적인 상한을 먼저 가늠할 수 있어, 막연히 매물을 알아보다 심사에서 금액이 줄어 계획이 틀어지는 일을 줄일 수 있습니다.

연소득 6,000만원, 기존 대출이 있을 때

연소득 6,000만원 직장인이 은행권 DSR 40%를 적용받는 경우를 따라가 보겠습니다. 먼저 연소득의 40%인 2,400만원이 1년에 갚을 수 있는 원리금 총액입니다. 그런데 이미 신용대출로 연 720만원(월 60만원)을 갚고 있다면, 신규 대출에 쓸 수 있는 여력은 2,400만원에서 이를 뺀 1,680만원(월 140만원)으로 줄어듭니다. 이 월 140만원을 금리 5%·30년 만기 조건으로 원리금균등상환(매달 갚는 원금과 이자의 합이 일정한 방식)에 맞춰 역산하면 대출 가능 원금이 나옵니다.

계산기의 '현재 DSR' 칸을 보면, 이 사람은 기존 대출만으로 이미 12%(720만원÷6,000만원)를 쓰고 있습니다. 규제 상한 40%에서 이를 뺀 28%포인트가 신규 대출에 남은 여력인 셈입니다. 같은 조건에서 기존 대출이 전혀 없다면 대출 가능 원금은 약 3억 7,256만원까지 올라갑니다. 즉 연 720만원짜리 신용대출 하나가 신규 한도를 1억원 넘게 끌어내린 것으로, 여력에서 매달 빠져나가는 상환액이 곧바로 빌릴 수 있는 원금의 크기를 결정하기 때문입니다.

결과를 어떻게 받아들여야 할까

계산기가 보여 주는 '대출 가능 원금'은 규제비율만 적용한 상한선에 가깝습니다. 실제 은행 심사에서는 미래 금리 상승 위험을 반영하는 스트레스 DSR(실제 금리에 가산금리를 더해 상환액을 계산)이 함께 걸려, 같은 소득이라도 한도가 이보다 낮게 나오는 경우가 많습니다. 특히 변동금리를 택하면 가산 폭이 커져 감소분이 더 두드러집니다. 또 소득을 어떻게 인정하느냐(원천징수·인정소득 등)에 따라서도 결과가 달라지며, 신용점수나 개별 은행의 내부 기준도 함께 작용합니다. 그래서 이 숫자는 '최대 이 정도까지'라는 감을 잡는 용도로 보고, 여기에서 다소 여유를 두고 자금 계획을 세우는 편이 안전합니다. 규제비율과 스트레스 DSR의 작동 원리는 DSR 대출한도 계산법 가이드에서 자세히 다룹니다.

주택담보대출이라면 LTV·DTI도 함께

내 집 마련용 주택담보대출은 소득 기준인 DSR뿐 아니라 집값 기준인 LTV(주택담보인정비율), 그리고 DTI(총부채상환비율)까지 함께 적용됩니다. 최종 한도는 이 여러 기준 중 가장 빡빡한 값에 걸리므로, DSR 여력이 남아 있어도 규제지역 LTV나 대출 총액 상한에서 먼저 막힐 수 있습니다. 반대로 집값 대비 여유가 있어도 소득이 낮으면 DSR에서 걸립니다. 그래서 계약 전에 세 기준을 모두 점검해 어디에 가장 먼저 걸리는지부터 확인하는 것이 순서입니다. 세 지표의 차이와 관계는 DSR·DTI 뜻 가이드에서 정리했습니다.

한도를 늘리고 싶다면

가장 직접적인 방법은 기존 신용대출·카드론 같은 소액 대출을 먼저 갚아 원리금 부담을 줄이는 것입니다. 위 사례에서 연 720만원의 기존 상환액이 사라지면 그만큼 여력이 늘어 신규 한도가 회복됩니다. 대출 기간을 늘리는 것도 방법입니다. 같은 조건에서 만기를 30년에서 40년으로 늘리면 월 상환액이 낮아져 원금 한도가 약 2억 9,034만원으로 커지지만, 그만큼 갚는 기간이 길어져 총이자는 늘어난다는 점을 함께 따져야 합니다. 은행권 대신 제2금융권 50% 한도를 쓰면 같은 조건에서 약 3억 5,394만원까지 늘지만, 대체로 금리가 더 높다는 점을 감안해야 합니다. 소득 증빙을 보강하거나 공동명의로 소득을 합산하는 것도 심사에 따라 도움이 될 수 있습니다. 다만 이런 조정도 결국 스트레스 DSR 심사를 통과해야 최종 확정된다는 점은 변하지 않으니, 상담 전 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. DSR 40%는 정확히 무슨 뜻인가요?

연간 모든 대출의 원리금 상환액 합계가 연소득의 40%를 넘지 못하게 하는 규제입니다. 은행권은 40%, 저축은행·보험사 등 제2금융권은 50%가 적용됩니다.

Q. 계산 결과만큼 실제로 대출이 되나요?

이 계산기는 규제비율만 적용한 추정치입니다. 실제 한도는 스트레스 DSR 가산금리, 소득 인정 방식, 개별 은행 심사 기준에 따라 이보다 작아질 수 있어요.

Q. 기존 신용대출이 있으면 한도가 얼마나 줄어드나요?

기존 대출의 연간 원리금 상환액만큼 상환 여력에서 그대로 차감됩니다. 기존 상환액을 입력하면 남은 여력으로 새 대출 가능 원금이 다시 계산됩니다.