전월세 전환·대출이자 계산기

반전세를 고민하게 되는 순간

전세 만기가 다가오면 집주인에게서 "보증금 일부를 월세로 돌리자"는 제안을 받는 일이 흔합니다. 목돈을 얼마나 남기고 매달 얼마를 낼지, 또 부족한 보증금을 대출로 메울지 계산이 서지 않으면 협상 자리에서 끌려다니기 쉽습니다. 이 계산기는 전세보증금을 월세로 돌릴 때 매달 낼 월세와, 대출을 받을 때 상환 방식별 월 상환액·총이자를 한 화면에서 뽑아 줍니다. 반전세 전환을 저울질하는 임차인, 전세자금·주택담보대출 조건을 비교하려는 실수요자를 위한 도구입니다.

전세 2억을 반전세로 돌리면 월세는 얼마

계산은 간단한 공식 하나에서 출발합니다. 월세 = (전세보증금 − 전환 후 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12. 예를 들어 전세보증금 2억원짜리 집에서 보증금 5,000만원만 남기고 나머지 1억 5,000만원을 월세로 돌린다고 해 봅시다. 전환율을 법정 상한선인 연 4.5%로 잡으면, 전환 대상 1억 5,000만원에 4.5%를 곱한 675만원이 1년치 월세가 되고 이를 12로 나눈 월 56만 2,500원이 매달 낼 월세입니다. 남길 보증금을 늘릴수록 전환 대상 금액이 줄어 월세도 그만큼 내려갑니다.

전환율 1%p 차이가 만드는 월세 격차

협상에서 전환율은 곧 매달 나가는 돈으로 직결됩니다. 앞서와 같이 전환 대상 금액이 1억 5,000만원일 때, 전환율만 바꿔 보면 월세가 얼마나 벌어지는지 아래 표에서 확인할 수 있습니다.

전환율이 3%에서 6%로 두 배가 되면 월세도 37만 5,000원에서 75만원으로 정확히 두 배가 됩니다. 같은 보증금이라도 전환율을 1%p 낮추면 월세가 매달 12만 5,000원씩 줄어드는 셈이니, 계약 전 전환율이 법정 상한을 넘지 않는지 반드시 따져 봐야 합니다.

같은 대출도 상환 방식에 따라 총이자가 갈린다

보증금이 모자라 대출을 낀다면 '대출이자' 모드로 전환하세요. 같은 원금·금리·기간이라도 상환 방식에 따라 매달 나가는 돈과 총이자가 크게 달라집니다. 대출 원금 2억원을 연 5%·30년(360개월) 조건으로 빌릴 때, 세 방식을 비교하면 다음과 같습니다.

총이자만 보면 원금균등 < 원리금균등 < 만기일시 순으로 늘어납니다. 원금균등이 이자를 가장 적게 내지만 초반 상환액이 크고, 만기일시는 매달 이자만 내다 원금 2억원을 만기에 한 번에 갚아야 해 총이자가 원금과 맞먹습니다. 실제 입력값을 바꾸면 세 방식의 숫자가 즉시 다시 계산됩니다.

결과, 이렇게 읽으세요

전환 모드의 예상 월세는 돌린 보증금 차액에 전환율을 적용한 값이라, 전환율이 낮을수록 세입자에게 유리합니다. 결과 카드 아래에는 적용 전환율과 함께 법정 상한 안내가 표시되니, 집주인이 부른 전환율이 상한을 넘는지 그 자리에서 확인할 수 있습니다. 대출 모드의 월 상환액은 원리금균등·원금균등이면 실제 매달 내는 돈, 만기일시면 매달 내는 이자를 뜻합니다. 방식을 바꿔 가며 '매달 감당 가능한 금액'과 '총이자' 사이에서 균형점을 찾는 것이 핵심입니다.

반전세가 이득일까 — 전환율로 따지는 손익분기

반전세로 돌리면 목돈 일부를 돌려받는 대신 매달 월세를 냅니다. 이때 전환율은 곧 돌려받은 목돈에 매기는 연 비용률과 같습니다. 위 예시처럼 전환율이 4.5%라면, 돌려받은 1억 5,000만원을 굴려 연 4.5%를 넘는 수익이나 이자 절감을 낼 수 있을 때 반전세가 유리하고, 그렇지 못하면 전세를 유지하는 편이 낫다는 판단 기준이 됩니다. 반대로 목돈을 마련하려 대출을 더 받아야 한다면, 그 대출 금리와 전환율을 비교해 어느 쪽이 이자 부담이 큰지도 함께 따져야 합니다. 예·적금 금리, 대출 이자 절감분 등과 전환율을 나란히 놓고 비교해 보세요.

알아둘 점

법정 전환율 상한은 한국은행 기준금리 + 2%p와 연 10% 중 낮은 값이며, 이를 초과한 약정은 초과분이 무효입니다. 기준금리는 수시로 바뀌므로 계약 시점 값으로 상한을 다시 확인해야 합니다. 대출 계산은 월 복리를 가정한 참고치로 실제 상품의 중도상환수수료·우대금리는 반영하지 않으며, 보증금을 지키는 절차는 전세보증금 반환보증 가이드, 대출 방식 비교는 원리금균등 vs 원금균등에서 이어 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 전환율은 높은 게 좋은가요, 낮은 게 좋은가요?

세입자 입장에서는 전환율이 낮을수록 매달 낼 월세가 줄어 유리합니다. 법정 상한(기준금리 + 2%p)을 넘는 전환율은 초과분이 무효이니 계약 전 확인하세요.

Q. 대출 상환 방식은 뭐가 유리한가요?

총이자만 보면 원금균등이 가장 적고 만기일시가 가장 많습니다. 다만 원금균등은 초반 월 상환액이 커 부담이 큽니다. 매달 일정한 금액이 편하면 원리금균등을 고르는 경우가 많아요.

Q. 계산에 쓰인 기준금리는 언제 것인가요?

산출 근거에 표기된 기준일 값을 기본으로 하며, 전환율은 직접 수정할 수 있습니다. 실제 계약에는 계약 시점의 최신 기준금리를 반영해 상한을 다시 확인하세요.