양도소득세 계산기

집을 팔기로 마음먹으면 가장 먼저 떠오르는 질문이 '세금을 떼고 나면 실제로 얼마가 남을까'입니다. 양도소득세는 집을 산 값과 판 값의 차이, 즉 양도차익에 매기는 세금이라 차익이 클수록, 그리고 보유·거주 기간이 짧을수록 부담이 커집니다. 이 계산기는 판 금액과 산 금액, 보유·거주 연수만 넣으면 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 과세표준, 그리고 예상 양도소득세와 지방소득세를 한 번에 보여 줍니다. 1주택 표준 케이스에 맞춰져 있어 매도 시점을 저울질하는 실수요자가 대략적인 세 부담을 미리 가늠하기에 좋습니다.

이럴 때 꺼내 쓰면 좋아요

고가주택이라 비과세인데도 세금이 조금 나온다고 들었을 때, 또는 두 번째 집이라 비과세가 안 되는데 몇 년 더 보유하면 세금이 얼마나 줄어드는지 궁금할 때 요긴합니다. 취득가액을 정확히 기억하지 못해도 대략 넣어 보며 '지금 파는 경우'와 '1~2년 더 보유하고 파는 경우'의 세액을 나란히 비교할 수 있습니다. 정확한 신고 세액을 확정하는 도구라기보다, 매도를 결심하기 전에 큰 그림을 그리고 잔금일을 언제로 잡을지 판단하는 밑그림용 도구로 쓰면 알맞습니다.

입력 네 칸이 세금을 어떻게 바꾸나

핵심 입력은 양도가액, 취득가액, 보유 연수, 거주 연수 네 가지이고, 여기에 필요경비와 1세대1주택 비과세 해당 여부를 선택으로 더합니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 값이 양도차익이며, 이 차익이 모든 계산의 출발점입니다. 보유 연수는 장기보유특별공제율을 결정하는데, 3년 미만이면 공제가 0이고 그 이상부터 해마다 공제율이 붙습니다. 거주 연수는 1세대1주택에 해당할 때 특히 중요합니다. 이 경우 공제를 보유분과 거주분으로 나눠 각각 계산한 뒤 합산하므로, 실제로 오래 살았을수록 공제가 커지기 때문입니다. 필요경비 칸에는 취득세·법무사보수·중개보수·발코니 확장 같은 자본적지출을 넣을 수 있으며, 금액이 클수록 차익이 줄어 세금도 함께 줄어듭니다. 반면 도배·장판 같은 단순 수선비는 대체로 인정되지 않으니 증빙이 있는 항목만 넣는 편이 안전합니다.

숫자로 따라가 보는 계산 예시

실제 숫자로 흐름을 짚어 보겠습니다. 4억원에 산 집을 6억원에 팔고, 필요경비가 1,000만원 있으며, 보유 5년에 1세대1주택 비과세에는 해당하지 않는 경우입니다. 아래 표의 각 줄은 위 계산기 결과판의 항목과 그대로 대응됩니다.

양도차익 1억9,000만원에서 보유 5년에 해당하는 장기보유특별공제 10%(1,900만원)와 양도소득기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 1억6,850만원이 됩니다. 이 금액은 '3억원 이하' 구간이라 세율 38%에 누진공제 1,994만원을 적용해 산출세액 4,409만원이 나오고, 여기에 지방소득세 10%를 더하면 최종 4,849만9,000원이 됩니다. 참고로 같은 조건에서 보유 기간만 15년으로 늘리면 공제율이 30%까지 올라 세액이 눈에 띄게 줄어드는데, 이런 비교를 위 계산기에서 숫자만 바꿔 곧바로 확인할 수 있습니다.

결과판, 이렇게 읽으세요

결과판 맨 위의 총 양도소득세는 산출세액과 지방소득세를 합친 최종 부담액입니다. 그 옆 배지가 '과세'인지 '1세대1주택 비과세'인지로 비과세 적용 여부를 한눈에 확인할 수 있습니다. 아래 표는 양도차익 → 장기보유특별공제 → 과세표준 → 산출세액 순서로, 세금이 어느 단계에서 얼마나 깎이는지를 차례대로 보여 줍니다. 입력값을 바꿔 가며 보면 세액을 가장 크게 움직이는 변수가 보유·거주 기간과 비과세 해당 여부라는 사실이 드러납니다. 같은 차익이라도 보유가 길어지면 공제율이 올라 세금이 눈에 띄게 줄고, 1세대1주택 비과세에 해당하면 12억원 이하 구간은 세금이 아예 0으로 표시됩니다. 결과판의 '공유하기'와 '복사하기'를 누르면 양도차익과 총 세액이 요약된 문구가 만들어지므로, 배우자나 세무 상담 전에 조건별 결과를 저장해 두고 비교하기에도 편합니다.

기본세율 구간표 (6~45%)

과세표준이 정해지면 아래 기본세율표가 적용됩니다. 구간이 올라갈수록 초과분에만 높은 세율이 붙는 누진 구조여서, 각 구간의 누진공제액을 빼는 방식으로 세액을 계산합니다. 계산기는 이 표를 자동으로 적용하므로 세율 구간을 직접 고를 필요는 없습니다.

이 계산기가 다루지 않는 것

결과는 1주택 표준 케이스를 전제로 한 추정치입니다. 다주택 중과세율, 분양권·입주권, 비사업용 토지, 각종 감면·특례는 반영하지 않으므로 해당한다면 실제 세액이 달라집니다. 또한 양도세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 하며, 이 기한을 놓치면 가산세가 붙습니다. 필요경비 역시 세금계산서·영수증 등 증빙이 있는 항목만 인정된다는 점을 기억해 두세요. 비과세 요건 자체가 궁금하다면 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을, 공제율이 어떻게 정해지는지는 장기보유특별공제 완전정리를 참고하면 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 1세대1주택인데 왜 세금이 나오나요?

1세대1주택 비과세는 양도가액 12억 이하까지만 전액 적용됩니다. 12억을 넘는 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익만 안분해 과세하므로, 12억 초과라면 세금이 일부 발생할 수 있습니다.

Q. 보유 기간과 거주 기간을 왜 따로 넣나요?

1세대1주택 장기보유특별공제는 보유 기간과 거주 기간을 각각 연 4%씩 따로 계산해 합산합니다(최대 80%). 오래 보유했어도 실제 거주 기간이 짧으면 공제율이 낮아지므로 두 값을 나눠 입력합니다.

Q. 필요경비에는 무엇이 들어가나요?

취득세, 법무사·중개보수, 발코니 확장 같은 자본적지출 등이 필요경비로 인정됩니다. 다만 도배·장판 같은 수선비는 대체로 제외되므로 증빙을 갖춘 항목만 넣는 것이 안전합니다.