주택 재산세 계산기

7월 고지서가 날아오기 전 '올해 우리 집 재산세는 얼마나 나올까'가 궁금해 이 계산기를 찾는 분이 많습니다. 재산세는 공식이 복잡해 보이지만 실제로 넣을 값은 공시가격 하나뿐입니다. 공시가격만 입력하면 과세표준·재산세 본세·지방교육세·도시지역분을 한 번에 계산해, 1주택자가 실제로 부담할 연간 세액을 미리 가늠할 수 있습니다. 이사·매수를 앞두고 보유 후 매년 나갈 고정비를 어림잡거나, 이미 받은 고지서 금액이 대략 맞는지 검산할 때 쓰기 좋습니다. 아래에서 숫자를 직접 대입해 계산이 어떻게 굴러가는지 한 단계씩 따라가 보겠습니다.

공시가격 5억 아파트로 따라 해보기

계산에 넣을 공시가격은 부동산공시가격알리미(공동주택가격 열람)에서 우리 집 주소로 조회할 수 있습니다. 매년 봄 확정되는 이 금액을 계산기의 공시가격 칸에 그대로 입력하면 됩니다. 아래 예시로 실제 흐름을 따라가 봅니다.

공시가격 5억원짜리 아파트를 1주택으로 보유한 경우를 예로 들어보겠습니다. 가장 먼저 공시가격에 1주택 공정시장가액비율 45%를 곱해 과세표준을 만듭니다. 5억원 × 45% = 2억 2,500만원이 과세표준입니다. 이 값이 특례세율 구간 중 '1억 5,000만원 초과 3억원 이하'에 들어가므로, 과세표준 × 0.2%에서 누진공제 18만원을 뺀 27만원이 재산세 본세가 됩니다. 여기에 본세의 20%인 지방교육세 5만 4,000원과, 과세표준의 0.14%인 도시지역분 31만 5,000원을 더하면 연간 합계는 63만 9,000원이 됩니다.

세율이 누진 구조라 공시가격이 오르면 세액은 그보다 빠르게 늘어납니다. 같은 방식으로 공시가격을 9억원으로 올려 계산하면 과세표준은 4억 500만원, 재산세 본세는 78만 7,500원, 지방교육세 15만 7,500원, 도시지역분 56만 7,000원으로 연간 합계가 151만 2,000원이 됩니다. 공시가격은 1.8배 올랐는데 세액은 2.3배를 넘게 뛴 셈입니다. 이렇게 공시가격 칸의 숫자만 바꿔 넣으면 우리 집 값 구간에서 부담이 얼마나 달라지는지 바로 확인할 수 있습니다.

결과판의 네 줄, 이렇게 읽으세요

결과판 맨 위 연간 재산세(주택분)는 본세·지방교육세·도시지역분을 모두 더한 최종 금액이고, 아래 표는 그 금액이 어떻게 쪼개지는지 보여줍니다. 여기서 눈여겨볼 점은 도시지역분이 본세보다 클 수도 있다는 것입니다. 앞 예시에서도 도시지역분 31만여 원이 본세 27만원보다 큰데, 도시지역분은 세율 구간과 무관하게 과세표준에 일정률(0.14%)로 붙기 때문입니다. 그래서 '재산세 = 본세'라고만 생각하면 실제 고지액을 과소평가하기 쉽습니다. 표에 나온 연간 합계는 한 해에 낼 총액이라는 점도 기억해 두세요. 주택분은 보통 7월과 9월에 절반씩 나뉘어 고지되므로, 한 번에 빠져나가는 금액은 이 합계의 절반 정도로 보면 됩니다. 배지에 '1주택 특례'가 떠 있으면 공시 9억 이하 특례세율이 적용된 상태이고, 공시가격을 9억 초과로 올리면 '일반세율'로 바뀌며 세액이 한 단계 뛰어오릅니다. 계산이 끝나면 공유하기·복사하기 버튼으로 결과 요약을 그대로 저장하거나 가족과 나눠 볼 수 있습니다. 공동명의라면 이 세액은 주택 전체 기준이므로, 지분만큼 나눠 각자의 부담을 가늠하면 됩니다.

1주택 특례세율 구간표

계산기가 내부에서 쓰는 1주택 특례세율(공시 9억 이하)은 과세표준 기준 네 구간의 누진 구조입니다. 공시가격이 아니라 45%를 곱한 뒤의 과세표준에 아래 세율이 적용된다는 점만 기억하면 구간 배치가 헷갈리지 않습니다.

표의 누진공제는 계산을 간단히 하기 위한 장치입니다. 구간별로 세율을 쪼개 더하는 대신, 과세표준에 해당 구간 세율을 한 번에 곱한 뒤 공제액을 빼면 같은 결과가 나옵니다. 앞의 5억 예시에서 '과표 2억 2,500만원 × 0.2% − 18만원 = 27만원'으로 계산한 것이 바로 이 방식입니다. 공시 9억을 넘어 특례 대상에서 빠지면 세율이 한 단계씩 높은 일반세율 구간표(0.1~0.4%)로 바뀌어, 같은 집이라도 세액이 눈에 띄게 커집니다.

계산기가 고지서와 다를 수 있는 경우

이 계산기는 1주택자 표준을 기준으로 하므로, 실제 지자체 고지서와 몇 가지 이유로 차이가 날 수 있습니다. 첫째, 세부담상한입니다. 공시가격이 급등해도 전년 대비 일정 비율 이상 오르지 못하게 막는 장치라, 상한에 걸린 집은 계산값보다 고지액이 낮게 나옵니다. 둘째, 다주택·법인 소유나 토지·건축물분은 세율과 공정시장가액비율이 달라 이 계산기 범위 밖입니다. 셋째, 입력값 오류입니다. 가장 흔한 실수가 실거래가(시가)를 넣는 것인데, 재산세 과세표준은 시가가 아닌 공시가격이라 시가를 넣으면 세액이 크게 부풀려집니다. 부동산공시가격알리미에서 조회한 공시가격을 넣어야 정확합니다. 따라서 이 계산기의 값은 '표준 시나리오의 어림값'으로 활용하고, 실제 납부액은 위택스나 지자체 고지서로 확정하는 것이 안전합니다. 6월 1일 기준일을 활용한 잔금일 조정이나 감면 같은 절세 포인트, 제도적 배경은 재산세 부과 기준과 납부 시기 가이드에서, 종합부동산세와의 관계는 종합부동산세 계산기에서 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 재산세는 누구에게 부과되나요?

매년 6월 1일 현재 주택을 소유한 사람에게 그해 재산세가 부과됩니다. 6월 2일 이후에 팔았더라도 6월 1일 기준 소유자였다면 그해 재산세는 매도인이 부담합니다.

Q. 시가로 넣으면 안 되나요?

재산세 과세표준은 시가가 아닌 공시가격입니다. 실거래가를 넣으면 실제보다 세액이 크게 나오므로, 부동산공시가격알리미에서 조회한 공시가격을 입력하세요.

Q. 왜 7월과 9월에 두 번 나오나요?

주택분 재산세는 연세액을 7월과 9월에 절반씩 나눠 부과하는 것이 원칙입니다. 다만 세액이 일정 금액 이하로 소액이면 7월에 한 번에 부과되기도 합니다.